De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herschikking. Tussen veranderende huurregels, een krimpend woningaanbod in de grote steden en fiscale regelingen die op hun einde lopen, verschuiven de gebruikelijke referentiepunten voor kopers en verhuurders. Het begrijpen van het vastgoednieuws in Frankrijk begint met het identificeren van de concrete mechanismen die de prijzen, huren en toegang tot woningen beïnvloeden.
Ontbindende clausule in huurcontracten: wat verandert voor huurders en verhuurders
Tekent u een huurcontract na 1 oktober 2026? Het contract lijkt niet meer helemaal op de vorige. De wettelijke modellen voor kale, gemeubileerde en gedeelde huurcontracten bevatten nu een ontbindende clausule bij huurachterstanden van huren, kosten of borg.
Concreet kan deze clausule pas effect hebben na zes weken na een betalingsverzoek dat onbeantwoord blijft. De verhuurder kan dus niet van de ene op de andere dag ontbinden. De huurder heeft een termijn om zijn situatie te regulariseren.
Om informatie over Monde Immobilier en de Franse vastgoedmarkt te vinden, is het belangrijk om deze regelgevende ontwikkelingen nauwlettend te volgen, omdat ze de formulering van de contracten die u gaat ondertekenen of laten ondertekenen, veranderen.
Waarom deze verandering? De traceerbaarheid van huurachterstanden was al lange tijd een probleem. Het ontbreken van een gestandaardiseerde clausule liet elke verhuurder zijn eigen voorwaarden opstellen, soms met misleidende formuleringen. Het nieuwe model uniformiseert het kader en beschermt beide partijen: de verhuurder heeft een duidelijke juridische hefboom, de huurder weet precies vanaf wanneer ontbinding mogelijk is.
Toeristische verhuur in Frankrijk: steden verscherpen de regels
Sinds de wet van 19 november 2024 hebben gemeenten een hulpmiddel dat velen vroegen. Ze kunnen de maximale verhuurperiode van een hoofdverblijf op platforms zoals Airbnb verlagen van 120 naar 90 dagen. Ze kunnen ook quota instellen en bepaalde gebieden reserveren voor hoofdverblijven.
Parijs, Marseille, Lyon, Bordeaux en Nice hebben al de limiet van 90 dagen aangenomen. Voor een verhuurder die zijn hoofdverblijf vier maanden per jaar verhuurde, betekent dit een maand minder huurinkomsten.
Beperkt effect op het aanbod van langdurige woningen
Men zou kunnen verwachten dat deze beperkingen verhuurders zouden aanzetten om over te stappen naar klassieke verhuur. De verschuiving lijkt echter beperkt. De profielen die seizoensgebonden verhuren en degenen die langdurige huurcontracten aanbieden, zijn niet dezelfde, en de regelgevende beperkingen (DPE, huurbeperkingen) remmen de conversie.
Een verhuurder die meer verdiende met seizoensverhuur zal niet spontaan akkoord gaan met een lager rendement bij een klassiek huurcontract, vooral als zijn woning renovatiewerkzaamheden nodig heeft om verhuurbaar te blijven.
Verhuur aanbod in de metropool: waarom beschikbare woningen schaarser worden
De druk op de huurmarkt komt niet alleen door het niveau van de huren. Het is de krimp van het aanbod die het meest weegt in de grote Franse metropolen. Drie factoren komen samen:
- De beperkingen die verband houden met de energieprestatie-indicator (DPE) verbieden geleidelijk de verhuur van energieverspillende woningen. Sommige verhuurders geven de voorkeur aan verkopen in plaats van renoveren.
- Het einde van het Pinel-regime schrapt de fiscale prikkel die investeerders aanmoedigde om nieuwbouw te kopen om te verhuren. Er komen minder nieuwe woningen op de huurmarkt.
- De stijging van de rentevoeten in de afgelopen jaren heeft de leencapaciteit van investeerders verminderd, wat de aankopen met verhuurdoelstellingen vertraagt.
Het resultaat is zichtbaar in de advertenties: in Parijs en in de grote agglomeraties neemt het aantal beschikbare huurwoningen af terwijl de vraag sterk blijft. De druk op de huurmarkten raakt alle sociale categorieën, niet alleen de bescheiden huishoudens.
Gemeubileerde verhuur en begroting 2027: een belasting in het vizier
Verhuurders die gemeubileerd verhuren volgen een onderwerp nauwlettend: het begrotingsproject 2027. De gemeubileerde verhuur staat in de schijnwerpers van de regering, die een verstrenging van het fiscale regime overweegt.
Tot nu toe stelde de status van niet-professionele verhuurder (LMNP) in staat om het goed af te schrijven en de belasting op huurinkomsten aanzienlijk te verlagen. Dit afschrijvingsmechanisme zou ter discussie kunnen staan.
Wat dit betekent voor een investeerder
Als de afschrijving verdwijnt of wordt verminderd, komt het netto rendement na belasting van een gemeubileerde woning dichter bij dat van een kale verhuur. Voor een investeerder die zijn strategie op dit fiscale voordeel heeft gebouwd, verandert de berekening.
Dit maakt gemeubileerde verhuur niet oninteressant, maar de keuze tussen gemeubileerd en kaal moet opnieuw worden berekend met de nieuwe fiscale hypothesen. Wachten op de definitieve versie van de tekst voordat men zich verbindt, blijft de basisvoorzorg.
Huurbeperkingen: een hulpmiddel dat de oorzaak niet aanpakt
De huurbeperkingen breiden zich uit naar steeds meer steden. Het principe is eenvoudig: een referenthuur wordt per zone vastgesteld, en de verhuurder mag een verhoogd plafond niet overschrijden.
Op papier beschermt dit de huurders tegen misbruik. In de praktijk werkt de beperking op het symptoom zonder het gebrek aan aanbod op te lossen. Een plafonnering van de huur in een markt waar woningen ontbreken, creëert geen extra woningen. Het kan zelfs sommige verhuurders ontmoedigen om een woning weer op de markt te brengen.
Het hulpmiddel is zinvol om tijdelijke excessen te beperken. Het vervangt echter geen bouw- en renovatiebeleid dat het beschikbare aanbod zou vergroten.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 wordt gelezen door zijn regelgevende beperkingen net zo goed als door zijn prijzen. Gestandaardiseerde ontbindende clausule, beperkingen op seizoensverhuur, DPE die woningen van de huurmarkt verwijdert, fiscale behandeling van gemeubileerde verhuur in discussie: elke beslissing verandert de balans tussen verhuurders en huurders. Het volgen van deze ontwikkelingen per kwartaal blijft de beste manier om uw projecten aan te passen, of het nu gaat om kopen, huren of investeren.
