Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Zwischen sich ändernden Mietregeln, einem schrumpfenden Wohnungsangebot in den großen Städten und steuerlichen Regelungen, die auslaufen, verschieben sich die gewohnten Anhaltspunkte für Käufer und Vermieter. Um die Immobilienlage in Frankreich zu verstehen, ist es wichtig, die konkreten Mechanismen zu identifizieren, die die Preise, Mieten und Zugangsbedingungen zum Wohnraum verändern.
Auflösungs clause in Mietverträgen: Was sich für Mieter und Vermieter ändert
Sie unterschreiben einen Mietvertrag nach dem 1. Oktober 2026? Der Vertrag ähnelt nicht mehr ganz den vorherigen. Die regulierten Modelle für unmöblierte, möblierte und WG-Mietverträge enthalten nun eine Auflösungs clause im Falle von Mietrückständen, Nebenkosten oder Kaution.
Konkret kann diese Klausel erst nach sechs Wochen nach einer unbeantworteten Zahlungsaufforderung wirksam werden. Der Vermieter kann also nicht von heute auf morgen kündigen. Der Mieter hat eine Frist, um seine Situation zu regulieren.
Um Informationen über Monde Immobilier und das Hexagon Immo zu erhalten, müssen diese regulatorischen Entwicklungen genau verfolgt werden, da sie die Formulierung der Verträge, die Sie unterschreiben oder unterzeichnen lassen, verändern.
Warum diese Änderung? Die Nachverfolgbarkeit von Mietrückständen war lange ein Problem. Das Fehlen einer standardisierten Klausel ließ jeden Vermieter seine eigenen Bedingungen formulieren, manchmal mit missbräuchlichen Formulierungen. Das neue Modell vereinheitlicht den Rahmen und schützt beide Parteien: Der Vermieter hat ein klares rechtliches Mittel, der Mieter weiß genau, ab wann eine Kündigung möglich wird.
Touristische Vermietung in Frankreich: Die Städte verschärfen die Regeln
Seit dem Gesetz vom 19. November 2024 verfügen die Gemeinden über ein Werkzeug, das viele gefordert haben. Sie können die maximale Mietdauer einer Hauptwohnung auf Plattformen wie Airbnb von 120 auf 90 Tage senken. Sie können auch Quoten festlegen und bestimmte Bereiche für Hauptwohnungen reservieren.
Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux und Nizza haben bereits die Obergrenze von 90 Tagen eingeführt. Für einen Vermieter, der seine Hauptwohnung vier Monate im Jahr vermietet hat, bedeutet das einen Monat weniger Mieteinnahmen.
Eine begrenzte Auswirkung auf das Angebot an Langzeitwohnungen
Man könnte erwarten, dass diese Einschränkungen die Vermieter dazu drängen, auf klassische Vermietungen umzusteigen. Der Rückgang scheint jedoch begrenzt zu sein. Die Profile, die saisonal vermieten, und die, die Langzeitmietverträge anbieten, sind nicht dieselben, und die regulatorischen Einschränkungen (Energieausweis, Mietpreisbremse) bremsen die Umstellung.
Ein Vermieter, der in der Saison mehr verdient hat, wird nicht spontan bereit sein, eine niedrigere Rendite bei einem klassischen Mietvertrag zu akzeptieren, insbesondere wenn seine Wohnung energetische Renovierungsarbeiten benötigt, um vermietbar zu bleiben.
Vermietungsangebot in der Metropole: Warum die verfügbaren Wohnungen rar werden
Der Druck auf dem Mietmarkt resultiert nicht nur aus dem Niveau der Mieten. Es ist die Verknappung des Angebots, die am meisten wiegt in den großen französischen Metropolen. Drei Faktoren kombinieren sich:
- Die Einschränkungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis (DPE) verbieten schrittweise die Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen. Einige Vermieter ziehen es vor zu verkaufen, anstatt zu renovieren.
- Das Ende des Pinel-Programms beseitigt den steuerlichen Anreiz, der Investoren dazu brachte, neue Immobilien zu kaufen, um sie zu vermieten. Weniger neue Wohnungen kommen auf den Mietmarkt.
- Der Anstieg der Zinssätze in den letzten Jahren hat die Kreditaufnahmefähigkeit der Investoren verringert, was die Erwerbungen zu Mietzwecken bremst.
Das Ergebnis ist in den Anzeigen sichtbar: In Paris und in den großen Agglomerationen nimmt die Anzahl der zur Vermietung verfügbaren Objekte ab, während die Nachfrage hoch bleibt. Die Spannungen bei den Vermietungen betreffen alle sozialen Schichten, nicht nur einkommensschwache Haushalte.
Möblierte Vermietung und Budget 2027: Eine Steuerpolitik im Visier
Vermieter, die möbliert vermieten, verfolgen ein Thema genau: den Haushaltsentwurf 2027. Die möblierte Vermietung steht im Visier der Regierung, die eine Verschärfung des steuerlichen Regimes in Betracht zieht.
Bisher ermöglichte der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) die Abschreibung der Immobilie und eine signifikante Reduzierung der Besteuerung auf Mieteinnahmen. Dieses Abschreibungsmechanismus könnte in Frage gestellt werden.
Was das für einen Investor bedeutet
Wenn die Abschreibung wegfällt oder reduziert wird, nähert sich die Nettorendite nach Steuern einer möblierten Wohnung der einer unmöblierten Vermietung. Für einen Investor, der seine Strategie auf diesen steuerlichen Vorteil aufgebaut hat, ändert sich die Berechnung.
Das macht die möblierte Vermietung nicht uninteressant, aber die Wahl zwischen möbliert und unmöbliert sollte mit den neuen steuerlichen Annahmen neu berechnet werden. Es bleibt die grundlegende Vorsichtsmaßnahme, auf die endgültige Version des Textes zu warten, bevor man sich engagiert.
Mietpreisbremse: Ein Werkzeug, das nicht die Ursache behandelt
Die Mietpreisbremse wird in immer mehr Städten ausgeweitet. Das Prinzip ist einfach: Eine Referenzmiete wird nach Zone festgelegt, und der Vermieter darf eine erhöhte Obergrenze nicht überschreiten.
Auf dem Papier schützt das die Mieter vor Missbrauch. In der Praxis wirkt die Mietpreisbremse auf das Symptom, ohne das Angebot zu lösen. Eine gedeckelte Miete in einem Markt, in dem Wohnungen fehlen, schafft keine zusätzlichen Wohnungen. Sie kann sogar einige Vermieter davon abhalten, eine Immobilie wieder auf den Markt zu bringen.
Das Werkzeug macht Sinn, um punktuelle Exzesse zu begrenzen. Es ersetzt jedoch keine Bau- und Renovierungspolitik, die den verfügbaren Bestand erhöhen würde.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 wird sowohl durch seine regulatorischen Einschränkungen als auch durch seine Preise geprägt. Standardisierte Auflösungs clause, Einschränkungen bei saisonalen Vermietungen, DPE, die Wohnungen vom Mietmarkt zurückzieht, diskutierte Besteuerung der möblierten Vermietung: Jede Entscheidung verändert das Gleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern. Diese Entwicklungen im Laufe der Quartale zu verfolgen, bleibt der beste Weg, um seine Projekte anzupassen, sei es beim Kauf, Mieten oder Investieren.
